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乾政办发〔2017〕81号关于加强物业管理工作的通知
发布时间:2017-09-29    来源:信息中心
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XXGK-2017-007529 乾政办发〔2017〕81号 公文时效:[有效]
发布机构 政府办 发文日期 2017年09月28日
乾政办发〔2017〕81号关于加强物业管理工作的通知

乾政办发〔201781

 

 

乾县人民政府办公室

关于加强物业管理工作的通知

 

城关街道办事处,各镇人民政府,县人民政府各有关工作部门、直属机构:

为进一步加强和规范我县物业管理工作,全面提升全县物业管理服务水平,优化人民群众居住环境,维护社区和谐稳定,促进全县物业管理工作健康发展,根据《陕西省物业管理条例》等有关法律法规,及咸政办发[2013]152号、[2015]18号文件精神,现就加强我县物业管理工作有关问题通知如下:

一、进一步理顺物业管理体制机制

(一)各有关部门职责

1、县住建局是全县物业管理的行政主管部门,负责依据中省市政策和法律法规,制定全县物业管理的相关执行政策;负责指导全县物业管理整体工作;负责建立物业管理招投标有形市场,监督全县物业管理招投标活动;负责全县物业企业资质和住宅专项维修资金的监督管理;负责依法查处物业管理重大违法行为;负责物业管理区域内广告建设的审批和管理;负责物业管理区域内室内装饰装修的监督管理;履行物业管理工作联席会议办公室职责,牵头协调相关部门共同做好物业管理工作。

2、县自来水公司、电力局、燃气办负责做好物业管理涉及供水、供电、供气、供暖有关服务工作;调解因供水、供电、供气、供暖问题引起的物业管理纠纷;指导并督促新建住宅项目按照“一户一表”的要求安装计量设施,并积极推进老旧住宅小区“一户一表”改造工作。推进供水、供电、供气、供暖收费逐步向最终用户收取。暂无法实现向用户直接收费的,应当与物业企业协商签订代收代缴服务协议。

3、县物价局应根据有关法律法规,完善物业服务收费制度和标准;积极提供物业服务收费政策咨询服务,加强物业服务收费监督检查,依法查处违法违规收费行为。

4、县公安局负责做好物业保安组织的监督管理,实行物业保安组织备案制度;建立健全物业服务企业保安人员培训制度,督促物业服务企业实行保安人员持证上岗;指导物业服务企业做好安全管理各项工作;依法查处治安案件。

5、县民政局负责建立社区民间组织内部自律诚信、信息披露和绩效评估机制,指导社区民间组织健康发展。

6、县消防大队负责监督指导物业服务企业履行消防安全职责,及时查处堵塞消防通道、破坏公共消防设施等违法违规行为。

7、县市场监管局负责办理物业服务企业的营业执照,规范企业经营行为,依法查处在物业管理区域内无照从事餐饮、娱乐、住宿等经营活动的行为,依法保护消费者权益。加强对物业管理区域内广告内容的监督管理。

8、县环保局负责依法查处物业管理区域内噪音、油烟等污染的违法违规行为。

(二)各镇办职责

1、各街道办事处(镇政府)负责配合县住建部门做好本辖区内的物业管理工作;指导和监督业主委员会的组建、改选和换届工作,组织开展物业服务质量的检查考评,建立健全信访投诉处理机制;结合社区建设,加强与职能部门沟通联系,协调解决物业管理和社区建设中的问题。

2、各社区居委会在街道办事处(镇政府)的领导和县住建部门的指导下,负责做好物业管理的监督管理工作;参与业主大会、业主委员会筹建、改选的组织工作,监督业主委员会选聘物业服务企业或者建立自治性物业服务组织,调解处理物业管理服务中的矛盾纠纷。

(三)物业服务企业职责

物业服务企业须自觉接受有关行政管理部门、业主委员会及业主的监督,按照委托合同依法提供物业服务,按照核定标准收取物业服务费;加强物业从业人员培训,提高从业人员业务素质;积极开展多种经营活动,努力提供多层次全方位的优质服务;负责物业服务区域内的清扫保洁和环卫设施的管理维护工作;负责物业服务区域内公共绿地、广场及配套设施的管理维护工作;负责清除物业服务区域内的违法违规广告等;负责物业服务区域内公共秩序维护和安全防范等事项的协助管理工作;与供水、供电、供气、供暖等单位建立常态化对接协作机制,共同做好物业小区范围内供电、供水、供气、供暖设施的维修养护工作,保障水、电、气、暖等公用设施的正常运行。

二、扎实推进物业管理行业规范化建设

(一)规范业主大会和业主委员会建设。业主大会筹备工作由所在地街道办事处(镇政府)牵头,召集建设单位(包括公有住房出售单位)和业主代表组成筹备组,在住建部门指导下开展工作。

(二)规范前期招投标管理。凡住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,必须在县住建部门的指导和监督下,于商品房预售前通过招投标方式选聘具有相应资质和独立法人资格的物业服务企业实施前期物业管理,不具备上述条件的,不予办理《商品房预售许可证》手续。县住建局要加快推进物业管理招投标有形市场建设,培育公开、公平、规范、有序的物业管理市场竞争环境。

(三)规范物业服务企业监管。县住建局所属的物业服务企业要按照现代企业制度的要求,尽快脱钩改制;对开发建设单位和其它单位所属的物业服务企业,住建部门要加大指导力度,促其尽快分离。住建部门要加快建立、健全物业服务企业信用档案制度,认真评定物业服务企业的服务业绩和信用等级,并将其作为物业行业招投标、企业资质审定的重要依据,促进物业服务企业不断提高服务水平;要健全完善物业服务企业退出机制,对服务质量差、反映问题多、侵害业主合法权益的物业企业,视其情节轻重,依法作出限制投标、不予接管新项目、降低资质等级直至注销企业资质的处罚,实现物业服务企业“优胜劣汰”;要按照规模化发展的思路,鼓励物业服务企业进行整合重组,并积极筛选一批基础条件好、发展潜力大的龙头物业服务企业重点培育,不断扩大企业规模、提升管理水平、提高人员素质和企业经营业绩,推进全县物业管理行业整体发展。

(四)规范物业用房管理。物业管理用房由县住建局代表住宅小区全体业主实施管理。要依法对物业服务用房的配置情况进行验收,验收不合格的不得交付使用。建设单位在办理商品房销售手续前,应将物业管理用房和附属设施及住宅小区建设有关资料及时交县住建局,待小区实施物业管理之后,由住建局移交物业服务企业。县住建局要采取有效措施,督促物业服务企业在实施小区物业管理期间,代为管理、使用并及时修缮物业管理用房和附属设施,妥善保管住宅小区建设有关资料、承接验收手续及移交后的维修资料。

(五)规范物业服务合同管理。物业服务合同和协议须使用住建部门编制的示范文本。建设单位、物业服务企业和业主委员会、全体业主都要切实增强法律意识,规范签订物业服务相关合同和协议,堵塞相关条款的漏洞,努力从源头上消除矛盾纠纷。建设单位与物业管理单位要通过签订前期物业服务合同,明确各自职责,从源头上杜绝双方在房屋工程质量和配套设施善后维修等方面的推诿扯皮现象。物业服务企业和业主应通过合同约定物业管理服务的内容、质量和费用以及违约责任等事项,明确双方权利、义务和解决纠纷的途径,从源头上避免因物业管理服务纠纷引发上访。住建局要加强涉及物业服务合同和协议制定、签订和履行各个环节的监督指导,及时纠正各类违法违规行为。

(六)规范物业服务收费管理。建立和完善业主和物业服务企业双向选择、合同约定、服务等级与收费标准相对应的物业服务收费机制。严格实行明码标价制度,规范标价内容和标价方式。物价部门要加强物业收费等级、标准的管理和收费环节的检查监管,畅通举报渠道,依法查处物业收费的违法违规行为,维护广大业主的合法权益。

三、加大房屋专项维修资金监管力度

房屋专项维修资金属全体业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。房屋专项维修资金应在银行专户存储,实行按栋建账、按户核算,并由县政府确定的专门机构负责监管。目前尚未建立或者没有按照标准建立专项维修资金的住宅项目,须按照《咸阳市城区住宅专项维修资金使用管理规则》(咸政建房发〔201111号)相关规定予以建立或补交。

住建部门要按照业主所有、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则,进一步规范房屋专项维修资金的归集、使用和管理,定期组织专项清理清查,坚决查处挪用专项维修资金的不法行为,对挪用的资金要坚决追缴到位,保证维修资金足额缴纳、专款专用,为物业共用部分的维修和更新改造提供资金保障。对业主共同决定使用专项维修资金的,住建部门要加强指导监督,确保规范操作。金融机构要采取有效措施加强房屋专项维修资金的监管,确保资金安全。

四、强化老旧住宅小区物业管理

(一)加快推行老旧住宅小区物业管理。现有老旧住宅小区的物业管理应按照因地制宜,分类实施的原则,采取由专业物业公司合同制管理、原建房单位(售房单位)自行管理、社区组织管理、业主自治管理等多种途径进行。其中:对基础设施比较完善,居民生活水平比较高的老旧住宅小区,应积极引进专业化物业管理;对基础设施不健全、低收入人群集中的住宅小区,应以确保小区卫生清洁和治安秩序为基本服务内容,推行以社区服务为管理主体、低收费的基本物业服务;对规模较小及分布零散的住宅小区,可并入相邻小区,实施一家管理、差异服务。要抓紧组织对全县尚未实行物业管理的住宅小区进行摸底排查,为推行老旧住宅小区物业管理提供依据。

(二)多渠道筹措老旧住宅小区物业管理费。老旧住宅小区物业管理费采取“业主交一些、经营赚一些、政府补一些”的方式,由社区居委会牵头组织筹措和申请。教育引导业主及时足额缴纳物业服务费。鼓励在征得业主同意、相关账目公开的前提下,利用小区内空闲的物业管理用房、场地等闲置资源开展以便民服务为主旨的合法经营活动,所获收益全部用于弥补物业管理经费的不足。

(三)重视解决特殊老旧住宅小区物业管理启动资金和房屋专项维修资金问题。在国企改制中已破产或转为民营企业的原建()房单位、无能力继续自行管理的建()房单位,由小区业主和经国企改制的民营企业向社区居委会共同缴纳启动资金。启动资金收取标准由物价部门结合实际确定,所收资金的使用由镇政府(街道办事处)会同县住建等有关部门实施监管。集资建房且未建立住宅专项维修资金制度的老旧住宅小区,由集资建房单位按标准向维修资金管理机构足额缴纳。集资建房单位却因经营困难无力缴纳的,由集资建房单位报请维修资金管理机构同意后,其住宅共用部位和共用设施设备的维修由集资建房单位组织实施。已无可依托单位且超出保修期、未建立住宅专项维修资金制度的老旧住宅小区,由社区居委会或小区业主委员会报请维修资金管理机构同意后,其住宅共用部位和共用设施设备的维修由社区居委会或小区业主委员会组织实施,所需资金由受益业主按约定比例分摊。

五、强化物业管理工作的保障措施

(一)加强组织领导。为了加强对我县物业管理工作的组织领导和综合协调,县政府决定建立物业管理工作联席会议制度,定期、不定期研究解决物业管理工作中出现的问题。联席会议由县住建局牵头,民政、公安、环保、城管、水利、工商、物价、供电、公安消防等部门和城关街办参加。县住建局要切实发挥职能作用,加强对物业管理各个环节的协调、检查、指导,并做好与相关职能部门的沟通衔接,及时查处侵害群众利益的违法违规行为。联席会议各成员单位要切实履行各自职责,按期高质量完成联席会议决策事项,共同做好物业管理工作。

(二)大力宣传发动。各有关部门要借助各类新闻媒体和信息载体,正确把握舆论宣传导向,大力宣传物业管理的重要意义以及《物业管理条例》等法规文件,进一步营造群众理解、支持、参与物业管理工作的良好氛围。

(三)加强培训教育。着力增强机关工作人员的依法行政意识和执法监管能力,增强物业服务企业的守法经营意识和服务意识。物业服务企业要进一步加强物业管理从业人员特别是中高级管理人员、关键岗位人员、新从业人员的培训工作,着力增强从业人员的服务意识和服务技能,不断提升管理水平和服务质量。

 

 

  乾县人民政府办公室        

                              2017928


信息编辑:[王建飞]

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